I giovedì di Maipiùsoli.net, “Le assicurazioni come conoscere il costo di ricostruzione”

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Se il costo di ricostruzione dell’edificio è corretto lo si scoprirà solo al primo sinistro. E se il danno è importante potrebbe essere una brutta sorpresa. A poco quindi servono le discussioni sull’entità della spesa dell’assicurazione, argomento di ogni assemblea di condominio. Conta certo pagare il meno possibile ma pagare quanto davvero serve e per questo occorre conoscere il costo di ricostruzione dell’edificio da assicurare e tenerlo sempre aggiornato.

Rendere certo l’incerto

«Il primo errore da evitare è la confusione tra il prezzo di mercato di un fabbricato e il costo di ricostruzione ai fini assicurativi» osserva Gian Luigi Lercari, AD della Gruppo Lercari. «Il metodo più utilizzato per determinarlo è la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato. L’area è il suolo edificabile (con le necessarie autorizzazioni e oneri di costruzione). La stima del costo del fabbricato va calcolata considerando tutti gli oneri che dovrebbero essere sostenuti nella fase di costruzione: spese strettamente edili e accessorie quali spese di progettazione, di gestione, oneri finanziari e fiscali. Si basa quindi sui prezzi di mercato degli appalti e occorre reperire i dati tra le imprese edili. Determinante è la destinazione dell’immobile: a destinazione residenziale o ad uso commerciale /industriale. Tutti i dati sopraindicati devono essere costantemente aggiornati tenendo conto di tutti i fattori che possono concorrere all’eventuale variazione dei prezzi nel tempo».

«Non ci sono “modelli” di fabbricato che rappresentino tutte le molteplici varietà costruttive e le componenti di costo diffuse sul territorio italiano […]. Un tentativo di unificazione, ma soprattutto di individuazione di una serie di “fabbricati tipo”, tra quelli che si costruiscono in Italia nelle varie categorie edilizie, è stato fatto dal Consorzio CINEAS, sulla base di uno studio effettuato assieme ai Politecnici di Milano e di Torino, ed al CRESME Centro ricerche economiche e sociali del mercato di Roma. Da questo lavoro è stato sviluppato un software consultabile via WEB, ma accessibile solo a Periti professionisti e ad alcune Compagnie di Assicurazione, che contempla un elevato numero di parametri e di articolazioni delle variabili, per fornire un valore medio del costo di costruzione in edilizia: industriale, residenziale, terziario ed alberghiera. Il risultato che si ottiene utilizzando questo software, ha un valore indicativo che può essere poi opportunamente modificato in base a caratteristiche peculiari di finitura o circostanze particolari di ubicazione, conformazione, eccetera».

Il volume sempre certo

«La cubatura dev’essere vuoto per pienoafferma Gian Luigi Lercari – E’ cioè determinata moltiplicando l’area coperta (compresi i muri esterni) del fabbricato per l’altezza dello stesso dal piano marciapiede al filo di gronda, al netto degli eventuali cortili (la volumetria dei negozi va inserita in quella delle abitazioni); non si calcola la cubatura dei piani interrati ad uso cantine; si calcola invece, in aggiunta, nella misura ridotta del 50% di quella reale, la cubatura di piani sotterranei o seminterrati abitati o adibiti a magazzini, laboratori, industrie e simili, bassi fabbricati ed autorimesse, sottotetti abitati (mansarde e simili); si aggiunge a quanto sopra il valore di ricostruzione a nuovo di eventuali muri di recinzione o di contenimento. Qualora si debba assicurare il singolo appartamento, la cubatura vuoto per pieno va fatta moltiplicando la superficie dello stesso per l’altezza misurata dal pavimento dell’appartamento interessato al pavimento dell’appartamento soprastante (per fabbricati costruiti dal 1940 in poi tale altezza può essere standardizzata in 3 metri)».

«La base di partenza sono ovviamente delle planimetrie catastali, oppure un rilievo volumetrico fedele e completo” […] “Il volume calcolato deve essere moltiplicato per il costo di costruzione valutato a metro cubo vuoto-per-pieno, ricavabile dal “Prezzario Regionale opere edili e impiantistiche” pubblicato e scaricabile gratuitamente dai siti regionali di riferimento. Ad esempio per la Liguria: https://appaltiliguria.regione.liguria.it».

Il valore sempre incerto

«Per la determinazione del valore al metro cubo si devono tenere in considerazione alcuni fattori variabili – diversificazione tipologica, disomogeneità tra i vari prezzari provinciali, differente ubicazione del fabbricato, differente dimensione demografica cittadina, maggiori costi per sismicità dell’area – afferma Gianluigi Lercari – Il costo medio indicativo per metro cubo dei fabbricati varia innanzitutto in base alla categoria: i fabbricati civili vengono suddivisi in quattro categorie, per le quali i prezzari riportano il prezzo di costruzione, prendendo come riferimento il valore di costruzione per metro cubo di un fabbricato ubicato a Milano (coefficiente provinciale 100)».

Le categorie

Categoria lusso: comprende le ville signorili, le ville con parco e i fabbricati monumentali, i fabbricati con impianti di condizionamento centralizzati; il valore di questi immobili deve essere determinato di volta in volta, sulla base delle caratteristiche costruttive particolari e speciali e deve essere superiore quantomeno del 10% rispetto a quello della categoria signorile.

Categoria signorile: comprende la maggior parte dei nuovi fabbricati (con doppi servizi, doppi ascensori, riscaldamento centralizzato, impiego di materiali pregiati e finiture particolari), le ville non signorili e non monumentali (fabbricati uni/bi/trifamiliari), i vecchi fabbricati non monumentali ristrutturati su basi moderne; il costo medio indicativo per metro cubo è il 20% in più del costo base.

Categoria civile media (costo base): comprende la maggioranza dei fabbricati costruiti dal 1960 fino ai nostri giorni, dotati di tutti i servizi generali centralizzati (ascensori e riscaldamento) e dei servizi igienici in ogni alloggio, comprese le case popolari costruite con identici criteri.

Categoria economica: comprende gli edifici privi di servizi generali centralizzati, i vecchi edifici non monumentali e non ristrutturati, cioè con pavimenti, rivestimenti ed impiantistica risalenti all’epoca di costruzione del fabbricato; il costo medio indicativo per metro cubo è il 10% in meno del costo base).

Deve poi essere applicato un correttivo in base all’ubicazione per provincia e per ubicazione del fabbricato.

L’ubicazione

Il costo di ricostruzione di un fabbricato, sia esso civile o industriale, dipende dalla sua ubicazione e dalle influenze esterne sui costi per realizzarlo. E se l’eventuale cantiere dovrà essere collocato in aree già parzialmente o totalmente urbanizzate, per questioni di traffico, o in luoghi disagiati per mancanza di spazio o difficoltà di approvvigionamento dei materiali necessari per la costruzione (località cittadina, numero di abitanti, centro storico difficilmente raggiungibile, montana, insulare, a Venezia etc.etc.).

La prevenzione antisismica

Poi ci sono i costi delle prevenzione contro i terremoti se l’area è in zona sismica. Per arrivare al valore da assicurare si deve dunque partire dal costo medio al metro cubo corrispondente alla categoria del fabbricato, stimato sulla base delle considerazioni innanzi esposte, applicando poi a cascata, i vari coefficienti di aggiustamento.

Autore: Glauco Bisso

Fonte: Condominio – Quotidiano del Sole 24 Ore